过去8年，说到那里，人们想到的就是“烂尾楼”。项目地块位置显眼，在杨浦宝山交界处，却因产业定位和项目建设方资金短缺等问题，在完成部分土建结构后长期处于中断搁置状态，内部长了荒草，外侧围着围挡，在东西两侧“拔节生长”、人来人往的科创产业园区的映照下，显得越发落寞。
眼下，搭起的脚手架和机器轰鸣声宣告了地块的苏醒计划——曾经的“城市疮疤”将聚焦生物医药产业，打造集医疗数据平台+生命科技企业孵化器+科研项目通道服务为一体的专业化产业园区。
对项目所处的宝山区淞南镇而言，园区建成后将作为“M3科创走廊”的重要节点，与走廊上其他园区载体形成联动，释放叠加效应，为区域转型、产业能级提升提供强劲动力。
“‘腾笼换鸟’，‘腾’其实不难，关键是如何高效利用优质土地资源，‘换’来一个符合淞南发展实际、助力宝山‘北转型’的合适项目。”淞南镇党委、镇长曹维渊表示，几年来有不少企业表达过接盘意向，但沟通下来不是想做物流堆场，就是想改建为小商品市场，“看上去烂尾楼是消除了，但它无法成为镇域经济发展的新引擎。”
谋定而后动。在先后带领20余家合作方实地考察、反复磋商洽谈之后，2022年，淞南镇与北京国泰创投集团旗下高精尖产业园区投资运营企业——北京国泰科园有限公司成功“牵手”。
“近年来国内生物医药产业发展迅猛，生物医药产业是上海重点发展的三大主导产业之一，也是宝山区推进产业转型的主攻方向，我们这次来是希望用好之前做产业园区的经验优势，乘势而为在宝山做一个专注于原研药研发+产业早期服务的园区。”国泰科园合伙人说。
项目地块一路之隔即为复旦大学江湾校区，毗邻杨浦湾谷科技园，周边商业、生活配套齐全，有学术氛围也有烟火气。长江南路站上车，乘坐轨道交通18号线直达张江，园区与上海生物医药研发核心区又串联起来。“规划之初我们便确定聚焦研发，配套共享实验平台、动物房，承接张江溢出效应，与产业链协同发展。”国泰科园合伙人表示，园区的目标是让科学家们轻装上阵，“带着论文和牙刷来，撸起袖子就能干。”
做园区，不是房子造好才开始招商。考虑到生物医药企业有许多个性化需求，不同的工艺流程对建筑内部管线走向布局要求不同，宝山国泰生命科技园采取定制厂房模式，在设计阶段便根据企业需求导向调整，为各方节省时间。
近来，园区已接待了不少意向客户。有企业希望预订一栋独栋研发楼做验证实验室，加强与周边高校的科技成果转换合作。有企业瞄准将来园区入驻企业的研发实验设备租赁需求，先一步在淞南注册成立公司，将来在此设立总部，开展业务。
淞南镇政府的一间会议室里，贴着一张项目推进表，从2022年6月产业准入开始，一条条详细记录着地块“涅槃重生”的每个关键时间节点和责任部门及负责人。
去年底，宝山国泰生命科技园项目取得《建设用地规划许可证》《建筑工程设计方案批复》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。四证齐全之日，淞南镇为项目推进表添了一条，并在微信朋友圈分享了这个消息。“淞南镇拿出了锲而不舍的精神，组建镇城市更新和产业转型专项工作组，锚定目标，挂图作战落实项目进度。在破解历史遗留难题、促进土地资源高质量利用的过程中，得到了市、区规资局，区建管委等部门的专业指导和服务。”
项目地块原为工业仓储用地，容积率上限仅1.0。作为已经纳入主城区开发的重点板块，原有用地性质和开发强度无法有效匹配产业导入和城市发展需求。要建生物医药产业园，便要解决土地性质变更和扩容问题。为此，淞南镇主动对接市、区规划资源局，宝山区随后开展《上海市宝山区何家湾产业区N12-0102单元控制性详细规划05街坊局部调整》，获得控规调整批复，同时调整规划用地性质，从原来的工业用地调整为教育科研设计用地（C6），容积率提高至2.5，为后续优质产业导入打开发展空间。
不同于平整地块起高楼，该项目还涉及既有建筑的部分保留和拆除问题。淞南镇主动对接区规资局、区建管委，针对原有建筑部分保留的技术难题，研究地面建筑部分拆除可行性方案。“为推进项目早开工建设，宝山区指定重大产业项目营商专员与我们和设计单位保持密切联系。提前开展产业项目方案预审，对城市风貌、立面设计、退界间距等方面提出优化建议，帮助形成既能充分利用既有柱网和地下室，又能匹配生物医药产业的内部布局和外部建筑形态。”国泰科园合伙人介绍。
眼下，制约逸仙路东侧发展的“枷锁”破除，为宝山探索城市更新和产业转型提供了创新实践路径。淞行路以西，宝山国泰生命科技园和此前开工的侨福芳草地商办项目都在热火朝天地建设中。随着这两块“拼图”完善，“M3科创走廊沿线”科创要素也将加速集聚，进一步推进区域经济结构转型。
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